Horecapand verkopen: café, restaurant of cafetaria
Bij het verkopen van een horecapand scheidt u twee dingen: het vastgoed (de stenen) en de onderneming (inventaris, goodwill, exploitatie). Het vastgoed wordt gewaardeerd op huurwaarde en rendement; de onderneming op omzet en resultaat. Verkoopt u alleen het pand, dan koopt een vaste koper dat vaak inclusief zittende horeca-huurder, zodat de exploitatie gewoon doorloopt.
Verkoopt u de stenen of de onderneming?
Het vastgoed en de horecaonderneming zijn twee losse transacties met een eigen waardering. Veel eigenaren verkopen het pand aan een belegger of vaste koper en dragen de exploitatie apart over aan een ondernemer – of blijven zelf huren via sale-and-leaseback.
| Wat u verkoopt | Waarderingsgrondslag | Koper |
|---|---|---|
| Het pand (stenen) | Huurwaarde gedeeld door geëist rendement | Belegger of vaste koper |
| De onderneming | Omzet, brutowinst, resultaat en goodwill | Horecaondernemer of formule |
| Pand én onderneming | Beide componenten los berekend en opgeteld | Ondernemer met eigen financiering |
Wat is een horecapand waard?
De vastgoedwaarde volgt uit de jaarhuur gedeeld door het geëiste rendement. Horeca kent doorgaans een hoger geëist rendement dan kantoren of winkels, omdat het exploitatierisico en de afhankelijkheid van één huurder groter zijn.
- Locatie: horecaconcentratiegebied, plein, winkelstraat of solitair
- Terras: oppervlakte, ligging op de zon en de terrasvergunning
- Bestemming en horecacategorie in het omgevingsplan
- Vergunningen: exploitatie, alcohol, geluid en openingstijden
- Installaties: keuken, afzuiging, koeling en brandveiligheid
- Bovenwoning of extra verdiepingen die apart verhuurbaar zijn
Een bovenwoning of te splitsen bovenverdieping verhoogt de waarde vaak meer dan eigenaren verwachten: het spreidt het huurdersrisico en maakt het pand voor meer kopers interessant.
Verkopen met een zittende horeca-huurder
Horecaruimte valt onder artikel 7:290 BW en kent daarmee de sterke huurbescherming van middenstandsbedrijfsruimte: standaard 5+5 jaar en beperkte opzegmogelijkheden. Koop breekt geen huur – de koper neemt het lopende contract over.
Voor u als verkoper is dat gunstig: u hoeft de huurder niet uit te kopen en het pand niet leeg op te leveren. Wel bepaalt de kwaliteit van het huurcontract – looptijd, huurprijs ten opzichte van de markt, betalingsgedrag en waarborgsom – hoeveel een koper wil betalen.
- Huurovereenkomst met alle allonges en indexatiebepalingen
- Betalingshistorie en eventuele achterstanden
- Waarborgsom of bankgarantie
- Verdeling van onderhoud aan installaties en inventaris
- Afspraken over terras, reclame en openingstijden
Veelgestelde vragen
Kopen jullie een horecapand met exploitatie erin?
Wij kopen het vastgoed. Zit er een horeca-exploitant in als huurder, dan nemen wij het huurcontract over en loopt de exploitatie gewoon door. Exploiteert u zelf, dan kunnen wij een sale-and-leaseback bespreken.
Moet ik het pand leeg opleveren?
Nee. Koop breekt geen huur: wij kopen horecapanden inclusief zittende huurder, lopende contracten en waarborgsommen.
Telt de inventaris mee in het bod?
Alleen als die eigendom van de verkoper is en bij het pand blijft. Keukeninstallaties, afzuiging en koeling die nagelvast zijn, waarderen wij mee; losse inventaris hoort meestal bij de onderneming.
Wat als het pand nu leegstaat?
Dan kijken wij naar de haalbare markthuur voor horeca op die locatie en naar alternatief gebruik binnen het omgevingsplan, bijvoorbeeld detailhandel of dienstverlening.
Samengesteld door de redactie van Pandverkoop.nl. Pandverkoop.nl kan zelf koper zijn; een eigen bod is geen onafhankelijke taxatie. Werkwijze en bronnenbeleid. Laatst bijgewerkt: .
Verder lezen
- bedrijfspand verkopen — De hoofdpagina met alle verkooproutes
- winkelpand verkopen — Retail en woon-winkelpanden
- verhuurd pand verkopen — Alles over verkopen met huurder
- waarde bedrijfspand berekenen — BAR, NAR en rekenvoorbeelden