Verhuurd pand verkopen met zittende huurder
U mag een verhuurd pand gewoon verkopen: in Nederland geldt 'koop breekt geen huur', dus de koper treedt in uw plaats als verhuurder en het huurcontract loopt ongewijzigd door. De huurder hoeft geen toestemming te geven, maar heeft bij winkel- en horecaruimte soms een contractueel voorkeursrecht. De prijs wordt bepaald door de huurstroom, de resterende looptijd en de kwaliteit van de huurder.
Mag ik een verhuurd bedrijfspand verkopen?
Ja. Op grond van artikel 7:226 BW gaan de rechten en plichten uit de huurovereenkomst automatisch over op de koper. U hoeft de huurder geen toestemming te vragen; wel is het netjes – en praktisch – om de huurder tijdig te informeren over de wisseling van verhuurder.
- De huurovereenkomst blijft ongewijzigd gelden, inclusief huurprijs en indexatie.
- Waarborgsommen en bankgaranties worden bij de levering verrekend of overgedragen.
- Vooruitbetaalde huur en servicekosten worden pro rata verrekend bij de notaris.
- Een contractueel voorkeursrecht van de huurder moet u eerst respecteren.
- Bij gemengd gebruik met woonruimte gelden extra regels voor de woondelen.
Hoe bepaalt het huurcontract de verkoopprijs?
Kopers waarderen een verhuurd pand op de huurstroom: jaarhuur gedeeld door het geëiste bruto aanvangsrendement. Een langlopend contract met een solide huurder verlaagt het geëiste rendement en verhoogt dus de prijs; een korte looptijd of een zwakke huurder doet het omgekeerde.
| Situatie | Effect op het geëiste rendement | Effect op de prijs |
|---|---|---|
| Contract 5+ jaar, solide huurder | Lager | Hoger |
| Contract loopt binnen een jaar af | Hoger | Lager |
| Huur boven marktniveau | Hoger (correctie naar markthuur) | Lager dan de huurstroom suggereert |
| Huur onder marktniveau | Lager | Hoger, mits contract kan aflopen |
| Meerdere huurders | Lager (risicospreiding) | Hoger |
Ook de onderhoudsverdeling telt mee. Draagt u als verhuurder veel onderhoud, dan is de netto huur lager dan de bruto huur en waarderen kopers op basis van het netto aanvangsrendement (NAR).
Welke stukken heeft een koper nodig?
Om een verhuurd pand snel te kunnen beoordelen, heeft een koper de huurdocumentatie en de vastgoedstukken nodig. Hoe completer die set, hoe sneller het bod definitief wordt.
- Huurovereenkomst(en) met alle allonges en indexatiebrieven
- Actueel huurdersoverzicht met huurprijs, looptijd en einddatum
- Waarborgsommen of bankgaranties
- Servicekostenafrekening van de laatste twee jaar
- Eigendomsbewijs en kadastraal uittreksel
- Energielabel, WOZ-beschikking en eventueel asbest- of bodemrapport
Veelgestelde vragen
Moet mijn huurder toestemming geven voor de verkoop?
Nee. De huurder hoeft geen toestemming te geven. Alleen als het huurcontract een voorkeursrecht of aanbiedingsplicht bevat, moet u het pand eerst aan de huurder aanbieden.
Verandert er iets voor de huurder na de verkoop?
Nee, behalve de naam en het rekeningnummer van de verhuurder. Huurprijs, looptijd, indexatie en onderhoudsafspraken blijven ongewijzigd doorlopen.
Kan ik ook verkopen als de huurder een betalingsachterstand heeft?
Ja. Meld de achterstand bij de aanmelding, dan verwerken wij dat in de beoordeling. Wij kopen ook panden met een problematische huursituatie aan.
Wat gebeurt er met de waarborgsom?
Die wordt bij de levering verrekend met de koopsom of rechtstreeks overgedragen aan de koper, zodat de huurder zijn rechten behoudt.
Samengesteld door de redactie van Pandverkoop.nl. Pandverkoop.nl kan zelf koper zijn; een eigen bod is geen onafhankelijke taxatie. Werkwijze en bronnenbeleid. Laatst bijgewerkt: .
Verder lezen
- beleggingspand verkopen — BAR, NAR en fiscale aandachtspunten
- waarde bedrijfspand berekenen — Rekenvoorbeelden per segment
- winkelpand verkopen — Retail met en zonder huurder
- bedrijfspand verkopen — De hoofdpagina met alle verkooproutes