Wat kost het verkopen van een pand? Alle kosten op een rij (2026)
Van vraagprijs naar netto-opbrengst
De vraag "wat levert mijn pand op?" is eigenlijk twee vragen. Wat betaalt een koper, en wat houdt u er onderaan de streep aan over? Tussen die twee bedragen zit een reeks kostenposten die bij commercieel vastgoed hoger uitvallen dan bij een woning. Hieronder zetten we ze op een rij, met de kanttekening dat bedragen sterk verschillen per pand en per dienstverlener.
1. Courtage bij verkoop via een makelaar
Courtage is in Nederland vrij onderhandelbaar; er bestaan geen vaste tarieven. Bij bedrijfsmatig vastgoed werken partijen doorgaans met een percentage van de koopsom of een vast bedrag, vaak aangevuld met opstartkosten voor fotografie, meetrapport en plaatsing. Vraag altijd naar drie dingen: het percentage, of het exclusief of inclusief btw is, en welke kosten u ook betaalt als het pand níet verkocht wordt (de zogenoemde intrekkingskosten).
2. Notaris en kadaster
De leveringsakte wordt door de notaris opgesteld. Bij commercieel vastgoed liggen notariskosten hoger dan bij een doorsnee woning, omdat er vaker sprake is van erfpacht, splitsing, btw-afspraken of een bijzondere leveringsstructuur. Doorhaling van een bestaande hypotheekinschrijving en de kadastrale recherche komen daar bovenop. Tarieven zijn vrij; offertes vergelijken loont. Kadastrale tarieven vindt u op kadaster.nl.
3. Taxatie en bouwkundige stukken
Een taxatierapport door een gecertificeerd taxateur kost bij commercieel vastgoed doorgaans meer dan bij een woning, omdat er gerekend wordt met huurstromen en marktkapitalisatie. Daarnaast kunnen een asbestinventarisatie, een bodemonderzoek of een NEN 2580-meetrapport nodig zijn. Bij oudere panden en bij bedrijfshallen zijn dit geen uitzonderingen maar regel.
4. Energielabel
Bij verkoop van een pand is een geldig energielabel verplicht. Voor kantoren geldt daarnaast al sinds 2023 minimaal label C bij gebruik als kantoor. Ontbreekt het label, dan is dat een concreet punt waarop kopers hun bod verlagen. Meer hierover in ons artikel over energielabel C voor kantoren.
5. Doorlopende kosten tijdens de verkoopperiode
Dit is de post die het vaakst wordt vergeten. Zolang het pand niet geleverd is, betaalt u hypotheekrente, verzekering, gemeentelijke heffingen, onderhoud en eventueel beveiliging van een leegstaand pand door. Een verkooptraject dat acht maanden duurt in plaats van twee, kost daarmee al snel een meervoud van de courtage. Lees ook: hoe lang duurt de verkoop van een bedrijfspand?
6. Belasting
Hoe de opbrengst wordt belast, hangt af van of u privé, via een bv of in box 3 bezit, en of het pand met of zonder btw wordt geleverd. Ook de herzieningstermijn van eerder afgetrokken btw kan meespelen. Dit is bij uitstek het onderdeel om vooraf met uw accountant door te rekenen; algemene informatie staat op belastingdienst.nl. Zie ook ons overzicht van belastingen bij verkoop van onroerend goed.
Wat er wegvalt bij verkoop aan een directe koper
Wij kopen panden zelf aan: bedrijfspanden, winkel- en horecapanden, kamerverhuurpanden en studentenwoningen en overig commercieel vastgoed. In dat geval vervalt de courtage, vervallen de verkoopklaarkosten zoals fotografie en meetrapport, en is de doorlooptijd kort waardoor de doorlopende lasten beperkt blijven. De notariskosten blijven en de belasting blijft; die zijn niet afhankelijk van aan wie u verkoopt.
Eerlijk is eerlijk: een directe koper rekent een aankoopprijs waarin risico en snelheid verwerkt zitten. Wat netto gunstiger uitpakt, hangt af van uw pand, uw markt en uw haast. Een goede vergelijking maakt u alleen door beide routes op netto-opbrengst én op doorlooptijd naast elkaar te zetten.
Rekenvoorbeeld als denkraam
Zet voor uw eigen situatie deze vier regels onder elkaar:
Vul deze tabel met echte cijfers van uw pand in en de keuze wordt meestal binnen tien minuten duidelijk.