Verkoop onroerend goed: btw, overdrachtsbelasting en box 3 op een rij

Het korte antwoord

Bij de verkoop van onroerend goed spelen vier fiscale sporen: overdrachtsbelasting (in 2026 10,4% voor niet-woningen, in beginsel betaald door de koper), btw bij nieuwe of btw-belast verhuurde panden met een herzieningstermijn van tien jaar, inkomstenbelasting via box 1 of box 3 bij privébezit, en vennootschapsbelasting bij verkoop vanuit een bv. Welke van toepassing is, hangt volledig af van uw structuur.

Overzicht

Btw: de herzieningstermijn

Heeft u bij aankoop of verbouwing btw teruggevraagd en verhuurt u btw-belast, dan geldt een herzieningstermijn van tien jaar. Verkoopt u binnen die termijn zonder btw, dan kan een deel van de eerder afgetrokken btw worden teruggevorderd. Partijen kunnen onder voorwaarden opteren voor een btw-belaste levering. Leg de gekozen route expliciet vast in de koopovereenkomst.

Verkoop vanuit een bv: activa of aandelen?

Bij een activatransactie verkoopt u het pand zelf; bij een aandelentransactie verkoopt de aandeelhouder de bv waarin het pand zit. Voor de koper scheelt dat vaak overdrachtsbelasting, voor de verkoper verandert de fiscale behandeling van de winst. Beide routes kennen voor- en nadelen op het gebied van aansprakelijkheid en due diligence.

Praktisch stappenplan

• Vraag uw accountant om een netto-opbrengstberekening per scenario.
• Controleer de btw-status en de resterende herzieningstermijn.
• Bepaal of een activa- of aandelentransactie passend is.
• Leg fiscale afspraken vast in de koopovereenkomst, niet pas bij de notaris.
• Stem de leveringsdatum af op uw boekjaar.

Deze informatie is algemeen van aard en gebaseerd op de situatie in 2026; raadpleeg voor uw eigen situatie altijd uw accountant of fiscalist en de actuele informatie van de Belastingdienst.

Verder lezen: beleggingspand verkopen en bedrijfspand snel verkopen.